/ / Määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus

Määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus

Laittaessasi sijoitusasuntoa vuokralle, mieti valmiiksi minkälainen vuokrasopimus olisi kannaltasi paras. Vuokrasopimus voi olla joko toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen, sen sijaan puhekielessä mainitaan usein myös ”ensin määräaikainen vuokrasopimus, joka jatkuu toistaiseksi voimassa olevana”. Ongelma on, ettei AHVL (eli toimialaamme ohjaava asuinhuoneenvuokralaki) tunne tällaista sopimusmallia. Yleensä kyseessä onkin väärinkäsitys, jolla tarkoitetaan toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta, jonka ensimmäistä mahdollista irtisanomisaikaa on rajoitettu yhteisellä sopimuksella.

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy vain irtisanomisajan turvin. Irtisanomisaika on vuokralaisen puolelta aina yksi kalenterikuukausi, vuokranantajalta se on alle vuoden sopimuksissa kolme kuukautta ja vähintään vuoden yhtäjaksoisesti jatkuneissa sopimuksissa aina kuusi kuukautta eli peräti puoli vuotta. Kun vuokrasopimus irtisanotaan, irtisanomisaika lasketaan aina seuraavan kalenterikuukauden mukaan. Vuokrasopimus voidaan myös tietyissä tilanteissa purkaa, mutta sitä emme käsittele tässä artikkelissa tämän enempää. Lyhyesti voidaan kuitenkin todeta, että vuokrasuhteen purkamiseen liittyy yleensä yksi törkeä tai useampia jatkuvia laiminlyöntejä osapuolilta. Yleensä purkaja on vuokranantaja, joka ei ole saanut vuokriaan yli kahteen kuukauteen.

Kuinka irtisanomisaika lasketaan? 

Irtisanomisajan laskemista koskeva keskustelu on toinen kohta, jossa vuokrasopimus osapuolten välillä vallitsee usein epäselvyyttä. AHVL on siitä hyvä laki, että suurin osa sen pykälistä on niin sanotusti pakottavaa lainsäädäntöä, josta ei voida poiketa edes osapuolten keskinäisellä sopimuksella. Irtisanomisaika ei siis ole sanamukaisesti yksi ”kuukausi” vaan irtisanomisajankohtaa seuraava kokonainen kuukausi. Sopimus päättyy siis seuraavan kuun viimeisenä päivänä eli kesäkuun ensimmäisenä päivänä irtisanoessaan vuokralainen maksaa täyden vuokran vielä kesä ja heinäkuulta. Sen sijaan toukokuun viimeisenä päivänä irtisanoessaan hänen tarvitsisi maksaa vain kesäkuun vuokra.

Määräaikainen vuokrasopimus, joka on siis kaikkein selkeintä tehdä aina vain tietyksi ajaksi, päättyy yksiselitteisesti määräajan kuluttua umpeen. Siksi aiemmin mainitsemani väärinkäsitys on huonoa sopimista. Sopimus ei voi olla määräaikainen eli määrätty päättymään jonain tiettynä ajankohtana, jos toinen ehto (eli sopimuksen jatkuminen toistaiseksi voimassa olevana) kuitenkin kumoaisi ensimmäisen ehdon. Yleensä määräaikaista sopimusta käytetäänkin sellaisessa tilanteessa, jossa vuokranantaja tietää, että ko. kohde voi olla vuokralla vain tiettyyn päivään asti. Tämmöinen tilanne voisi syntyä esimerkiksi skenaariossa, jossa vuokranantaja laittaa oman kotinsa vuokralle, kun muuttaa itse esim. työn vuoksi toiselle paikkakunnalle tai toisen valtion alueelle. Määräaikaista vuokrasopimusta voidaan käyttää myös, jos asunto on menossa remonttiin tietyn ajan kuluttua.

Vuokranantajan muistilista – muuta vuokrasopimuksessa huomioitavaa 

Seuraavana vuokranantajan muistilistalla, ennen vuokrasopimuksen ajankohtaisuutta: Asunnon vapautuminen edelliseltä asukkaalta. Tämä tilanne on totta kai helpompi, jos vuokranantaja itse asuu kohteessa, mutta sijoitusasuntojen suhteen on syytä olla huolellinen. On tarkistettava, koska edellisen vuokralaisen eli asukkaan irtisanomisaika päättyy ja lisäksi, koska on sopimuksen poismuuttopäivä. Poismuuttopäivä voi esimerkiksi olla joko sopimuksen viimeinen voimassaolopäivä, mutta se voi yhtä hyvin olla myös esimerkiksi siitä seuraava arkipäivä. Vuokranantajana et halua joutua tilanteeseen, jossa asunto on vuokrattu jo uudelle asukkaalle samalla kuin se on edellisen sopimuksen mukaisesti toisen asukkaan koti. Vuokralla asuessaan vuokralaisella on kaikki lain suomat asukkaalle kuuluvat yksityisyyden suojat ja hänen kotinsa on täysin hänen kotirauhansa piirissä. Vuokranantajalla tai uudella asukkaalla ei ole oikeutta loukata edellisen vuokralaisen kotirauhaa.  

Mikäli vuokrasopimus on aihe, joka aiheuttaa asuntosijoittajalle harmaita hiuksia, on järkevää kääntyä ammattilaisen puoleen. Vuokranantaja voi saada tukea yksityisten vuokranantajien etujärjestöltä eli Suomen Vuokranantajat-yhdistykseltä käyttämältään laillistetulta vuokravälittäjältä. Vuokravälittäjien toimintaa ohjaavat paitsi ajantasainen lainsäädäntö myös hyvä vuokratapa, jota alan toimijat päivittävät säännöllisesti. Toisaalta Suomen Vuokranantajat ry. tarjoaa jäsenistölleen maksutonta lakineuvontaa eli käytännössä Suomen parhaat vuokrasopimusoikeuteen perehtyneet lakimiehet ovat aina puhelinsoiton päässä.

Samankaltaisia artikkeleita